海南房价肯定要下跌吗？

前几年，不断有中介朋友劝我买套海南的房，当然，我都以“没钱”为由婉拒了。最近，这些中介朋友不断的在朋友圈中做出“温馨提示”，不断告诉你年前没买海南，你亏大了。于是，我开玩笑，说要把他拉黑了。的确，海南房价火了，人们都很亢奋，但在楼市调控一盘棋的当下，任何过于非理性的房价涨幅，都会有回归理性的那一天，只不过各地频率不会相同。从“人”入手，客观判断海南房价情况判断房价何时进入拐点，其中一个方法是从“人”入手，进行分析。这里主要看两个数据，一是人口净流入情况，二是购房人的年龄结构。、人口净流入情况经典的“胡焕庸线”告诉我们一个真理，人口越聚集的地区，经济越发达。这条线，其实也能真实的反映出人口与房价的关系。人口的迁移变动，真的能综合体现出一个城市经济的景气程度。房子是居住的刚需，如果一个地区人口持续较快增幅，对房子的需求就会显著增加，依据供需原理，房价也将被不断推升。而且人口的持续净流入，也能让你在未来想卖出房子的时候，可以尽快脱手，不至于找不到“接盘侠”。上海，年人口万，年达到万，增幅%；北京，年人口万，年达到万，增幅%；深圳，年人口万，年万，增幅%，而且深圳约%是年轻人，%是外来人口，这是深圳房价持续上涨的最大内在动力。海南，年人口万，年人口万，增幅只有%；整体来看，海南并不缺楼盘，不过人口净流入增幅并不明显，甚至显著低于一些二三线城市。个人感觉，目前海南房价还未降温，但显然有些过度炒作，当务之急是如何吸引更多人到海南，也就是找到下一批长期的“接盘侠”。一旦一个省市人口开始出现持续的净流出，就要警惕房价的拐点。典型如黑龙江省。、购房者的年龄结构这里说的购房者，主要是刚需购房者。房价除了与人口净流入有关，也和购房人年龄结构有关。有专业房地产机构研究表明：岁~岁是买房的主力人口。其中岁~岁是购买力最旺盛的群体，这些人占据了买房人口的约%，其次是岁~岁的人，占到了.，二者相加占据了.%。岁之后，买房的意愿明显下降。也就是说，如果一个城市购房年龄结构中，岁以上的占比在逐渐上升，那意味着这个城市对房产消费是需求不足的，拐点即将到来。而根据专业房产交易机构的数据，年海南楼市成交年龄结构如下：可以看到，岁~岁人群的合计占比达到%，购买力趋于年轻化，算是非常健康的指标。当然，这些指标要每年都看，毕竟海南这两年房价涨得太厉害，超出了大多数人的收入增幅，不排除也会超出年轻购房者的承受范围。拿三亚来说，年末均价还不到.万，但经过近两年猛涨，目前早已突破万大关，两年足足翻了一倍！所以，判断房价是否还有上升动力，首先看人口是否持续净流入，二要看购房人口比例，岁以下的年轻人口是否是购房的主力军。警惕“炒作基因”年代初，海南楼市可谓是全国楼市的标杆，房价曾经在两年时间，从多元飙升到、元，而北京才只有不到元。紧接着，严格的房地产调控就出来了，房企被暂停上市，严控信贷资金流入房地产，结果造成大量房企资金链断裂，海南楼市迅速崩盘，价格也从七八千回落到元。基于“天高皇帝远”的地理位置，有兴趣的朋友可以查查近年来的历史走势。虽然目前一切良好，但需要警惕海南楼市的“炒作基因”。如果楼市持续过热，又赶上阶段性的调控加码，也不排除会出现短暂的下跌。